南国置业扣非净利润四年为负 商业地产证券化能否破局？

曲谱网_：中俄领导人都将参加，拜登主持的这场峰会有何看点？

　　：中俄领导人都将参加，拜登主持的这场峰会有何看点？

　　4月22日是第52个世界地球日。这一天，由美国总统拜登发起的“领导人气候峰会”将正式开幕。应拜登邀请，中国国家主席习近平将在北京以视频方式出席峰会并发表重要讲话。

　　美国白宫3月26日发布声明称，总统拜登已邀请40位国家和国际组织领导人参加4月22日至23日举行的线上领导人气候峰会，包括中国、俄罗斯等38个国家的领导人以及欧盟委员会主席和欧洲理事会主席。

　　分析认为，拜登积极举办领导人气候峰会，意在争取全球气候治理领导权。但是，对于已在气候变化等多个国际议题上缺失多年的美国，想要重新夺回全球领导权并非易事。

　　看点1：

　　中美领导人首次在线会晤，但气候合作或难抵消对抗分歧

　　此次领导人气候峰会最大的看点就是，中美两国领导人将首次在线会晤。

　　中国外交部发言人华春莹4月21日宣布，应美国总统拜登邀请，国家主席习近平将于4月22日在北京以视频方式出席领导人气候峰会并发表重要讲话。

　　这将是拜登上台之后，首次与中方领导人举行线上会晤。上个月，中美高层在阿拉斯加举行了首次高级别会晤，但最终并未取得明显的外交突破。不过，美国白宫方面表示，拜登不会和各国领导人举行双边会晤。

　　中国社科院美国研究所研究员刘卫东对新京报记者表示，中美双方领导人在气候峰会上在线会晤向世界传递了一个积极的信号，那就是两国可以在气候变化等共同关注的议题上开展合作。

　　但是，气候领域的合作或难抵消其他方面的分歧和对抗。刘卫东指出，拜登政府一直以来表现的立场很明确，即美国对华政策中该对抗的对抗、该施压的施压、该合作的合作，某些议题上的合作不能成为放弃对抗的筹码。所以整体来说，气候变化上的合作不能改变两国整体对抗的态势，预计也不能明显缓和两国的关系。

　　事实上，在中美关系遇冷的大背景下，许多人认为，应对气候变化将成为也应该成为中美合作的一个“最大公约数”。近段时间以来，两国也释放了十分积极的信号。

　　4月14日，美国总统气候问题特使约翰·克里访华，其间和中国气候变化事务特别代表解振华举行了会谈。会后，双方发表了《中美应对气候危机联合声明》，承诺相互合作并与其他国家一道解决气候危机。

　　在4月21日的中国外交部例行记者会上，外交部发言人汪文斌表示，中方期待这次峰会能为全球应对气候变化挑战，推动巴黎协定全面有效实施，以及为共同促进全球气候环境治理提供有益的交流和合作平台。

　　中方此前已公布了在2030年前实现碳达峰，在2060年前实现“碳中和”的目标。今年全国两会还首次将“碳达峰”“碳中和”写入政府工作报告，彰显了中国应对气候变化的诚意和努力。

　　美国威尔逊中心中国环境论坛主任吴岚（Jennifer Turner）对新京报记者表示，过去几年，中美关系陷入低谷，两国气候变化对话合作渠道也停滞。而克里访华、中方领导人参加气候峰会，对中美气候合作释放了积极信号。

　　吴岚指出，中美在气候领域的合作符合两国的利益，对于全球减排、应对气候变化也非常关键。与此同时，此次峰会将推动国际社会对于应对气候变化的讨论和行动。峰会也许不一定会产生很多切实的成果，但它有助于重新启动、重新活跃全球气候外交。

　　看点2：

　　拜登或宣布美国减排目标，意在重夺气候变化全球领导权

　　据美媒CNBC报道，在此次峰会上，拜登预计将宣布美国的《巴黎气候协定》减排目标。

　　美国环保组织和企业一直在呼吁拜登设定减排目标——2030年前至少减少50%。此前奥巴马政府设定的减排目标是，到2025年将温室气体排放降低至2005年的26%-28%。但特朗普上台后终止了实现这一目标的相关举措并退出了《巴黎气候协定》，反而实施有利于化石燃料企业的政策。

　　CNBC指出，50%的减排目标将有利于实现《巴黎气候协定》设定的全球温控1.5℃的目标。美国气候特使克里在今年年初的慕尼黑安全大会上就曾反复强调，如果要防止气候危机带来最严重的后果，必须将地球变暖的温度限制在1.5℃以内。

　　中国现代国际关系研究院气候变化与生态安全研究中心副主任唐新华指出，为了凸显美国的“回归”，拜登预计将在峰会前后公布2030年国家自主贡献目标（NDC），借助全球气候危机和碳中和大趋势，以所谓的“气候正义”旗号推动全球“碳中和”新议程。

　　美国政府原计划在今年年底的联合国气候变化缔约方大会第26次会议（COP26）前公布其新的NDC，但为了增强美国在全球气候治理中的底气以及和其他国家谈判的砝码，拜登很可能会在此次峰会召开前夕或期间公布。

　　“美国更新的NDC将锚定1.5℃和2050年碳中和两大目标，并以此对发展中排放大国进行对等施压。”唐新华表示。

　　刘卫东指出，拜登积极主导全球领导人气候峰会，一方面是想要夺回美国在气候变化等国际议题上的领导地位，另一方面拜登政府确实非常重视气候变化，这也是其主要施政方向之一。拜登希望通过此次峰会在解决气候变化问题上取得切实的进展，同时提升美国在全球议题上的影响力和主导权。

　　特朗普上台之初就宣布退出《巴黎气候协定》，此后四年美国在全球应对气候变化的话题上几乎消声。拜登上任伊始宣布重返《巴黎气候协定》，并首次设立了总统气候问题特使一职，充分彰显了对气候问题的重视。

　　但刘卫东认为，在气候变化问题上美国只是一个组织者，想要通过这一次峰会解决各方分歧、达成切实的成果，非常困难。此外，美国想通过此次峰会重新夺回世界领导地位也不大现实。美国领导力缺失不仅仅是在气候变化方面，特朗普政府还退出了很多国际组织、国际条约，可以说是美国自己放弃了在国际议题上承担领导责任的机会。因此，包括欧盟等多方都不一定愿意再跟着美国走。

　　看点3：

　　2020年是最热的三年之一，“地球日”峰会彰显全球气候合作

　　气候变化是人类在21世纪面临的最大的共同安全威胁，这一点几乎已经成为全球共识。

　　世界气象组织4月19日发布的《2020年全球气候状况》报告显示，2020年是有记录以来最热的三个年份之一，全球平均温度比工业化前的水平约高1.2℃。自2015年以来的六年是有记录以来最暖的，2011年至2020年是有记录以来最暖的10年。

　　联合国秘书长古特雷斯当天表示，“我们已经没有时间可以浪费了。气候正在变化，其影响已经给人类和地球带来了太大的代价。今年是行动之年……各国都需要立即采取行动，保护人类免受气候变化的灾难性影响”。

　　今年以来，国际社会在气候变化议题上作出了一系列努力。尤其是4月以来，国际社会举行了一系列重要的会议，以推动气候变化领域的国际合作。

　　4月8日，中国、印度、巴西以及南非共同参与的第三十次“基础四国”（BASIC）气候变化部长级会议发表联合声明，四国致力于采取有力行动实施其国家自主贡献，提出全球气候行动应通过认可所有人在获得经济增长和可持续发展方面的基本平等促进气候公正。

　　4月16日，中国国家主席习近平与法国总统马克龙、德国总理默克尔举行了中法德领导人视频峰会，就合作应对气候变化、中欧关系、抗疫合作等问题进行了深入探讨。三国领导人一致认为，应坚持多边主义，全面落实《巴黎气候协定》，共同构建公平合理、合作共赢的全球气候治理体系。

　　4月22日至23日，40位国家和国际组织领导人将参加领导人气候峰会，包括中国国家主席习近平、俄罗斯总统普京等。美媒CNBC指出，这是在11月联合国气候变化缔约方大会第26次会议（COP26）前最重要的一场气候峰会。在11月由英国和意大利共同举办的COP26会议上，《巴黎气候协定》各缔约国将公布未来几十年的最新减排目标。

　　吴岚表示，国际社会必须团结起来，采取更加快速有效的措施应对气候变化，努力达到《巴黎气候协定》设定的1.5℃温控目标。“气候变化是真实的，人类已经无法否认这一点”。

　　唐新华也指出，当前全球气候安全与气候治理正处在关键期，需要国际社会在联合国框架下推进《巴黎气候协定》的全面实施。“发达经济体在减排行动上应率先做出表率，兑现承诺，承担应有的历史责任，这样才能推动国际气候治理走向公平与正义。”唐新华称。

　　文/谢莲

曲谱网_：南国置业扣非净利润四年为负 商业地产证券化能否破局？

　　在扣非净利润四年为负之后，（002305.SZ）一季度仍难掩颓势。4月22日，公司公开一季报，扣非归属净利润亏损1.41亿元。

　　公司相关负责人坦言，商业地产竞争已经白热化，都在调改商场业态和模式，公司也在探索“南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊”等不同类型的产品线。

　　实际上，依靠去年发行的首单类Reits（房地产信托投资基金）产品“-电建南国疫后重振资产支持专项计划”，公司才在四季度扭亏为盈，全年归母利润2040.5万元。

　　“去年这单类Reits产品差不多贡献了2个多亿，效果还是不错的。”该工作人员表示。

　　武汉一地产业内人士认为，尽管类REITs还是一个偏债类的产品，但对于商业地产和产业地产持有者而言，类REITs已经是拓宽融资和降负债的不错选择。

　　商业板块增长乏力

　　数据显示，2017年至2020年，公司分别实现营收31.66亿元、40.31亿元、63.69亿元和40.25亿元，扣非净利润-0.94亿元、-0.75亿元、-3.57亿元和-3.24亿元，长期为亏损状态。

　　从去年的产品结构看，房地产销售36.38亿元，下滑近四成，物业出租和物业管理为3.2亿元，下滑14.15%；从地区看，武汉地区下滑39.82%，湖北襄阳下滑99.06%，仅收入22.84万元，成都4650万元，下滑78.82%；从毛利率看，房地产销售毛利率10.39%，下滑2.49%，物业出租毛利率-165.36%，毛利率下滑23.08%。实际上，其物业出租毛利持续下滑，2019年毛利率为-142.28%。

　　销售下滑之际，相关费用却仍在上涨，其中管理费用和财务费用涨幅较大，分别为5280万元和1.66亿元，同比增加24.03%和322.01%，公司表示，主要是资产证券化的服务费和费用化利息支出增长。

　　以泛悦 MALL-西汇店（二期）来看，出租率仅有六七成，而泛悦·城市奥特莱斯的平均出租率更是低至44.78%。

　　如今，公司也在控制拿地步伐，仅在南京、深圳两地获取了新增土地储备，而其在2019年还积极参与公开市场招拍挂，在武汉、重庆等城市布局，相继成功获取阳逻078地块、重庆市沙坪坝西永大学城地块。

　　公司表示，受电商冲击、供给增加、城市外溢等因素影响，商业市场面临着较严峻的行业形势。公司在2019年就对南国大家装进行了闭店重装，以整体改造升级为“奥特莱斯”业态，并对泛悦MALL西汇项目进行了停业调改，物业出租及物业管理成本大幅增加。

　　转向地产金融

　　“未来，地产金融将放到和商业地产同等重要的位置。”上述南国置业工作人员表示，公司已经与华润置地、招商、金地等标杆企业在地产金融板块达成合作。

　　从年报看，公司在地产金融上已经吃到甜头。2020年，公司全年新增银行贷款13.69亿元，信托贷款13亿元，发行超短融、应收账款ABS产品共计5.12亿元。公司首单类Reits产品“申万宏源-电建南国疫后重振资产支持专项计划”，共计金额18.1亿元，产品期限5年。

　　公司现金流得到大幅缓解，经营活动现金流入较上年增加64.08%，经营活动产生的现金流量净额较上年增加282.16%，现金及现金等价物净增加额较上年增加482.08%。

　　据披露，公司首单类Reits产品增信主体为电建地产，原始权益人为电建地产旗下的南国置业，计划管理人为申万宏源证券，电建基金公司为财务顾问和牵头协调人。底层资产为南国置业持有的武汉昙华林项目。

　　资料显示，泛悦汇·昙华林项目总规模12.27万平方米，商业面积4.4万平方米，涵盖地上三层和地下两层商业，以及两栋5A甲级写字楼及大型城市绿化广场。其于2016年12月开业。

　　该工作人员表示，从昙华林项目建起就一直在整售，以后会有更多项目以Reits产品形式推出，该模式盘活了公司存量资产，提高了公司资金使用效率，优化了资产结构。

　　上述地产人士表示，有持续现金流的商业地产具有天然的证券化属性，商业地产或许会因此回春。在此之前，也有成功案例，比如凯德的轻资产业务起步更早，借助REITs 募集的资金，凯德开启大规模物业收购，通过开发和自持混合经营，实现房地产和金融双轮驱动，这可以为其他公司提供借鉴。

曲谱网_：北京住建委发布关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知

　　来源：北京住建委网站

　　北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知

　　京建发〔2021〕115号

　　各区住房城乡建设委（房管局），东城、石景山区住房城市建设委，各相关单位：

　　为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，稳地价、稳房价、稳预期，严厉打击房地产市场领域违法违规突出问题，保障人民群众合法权益，确保首都房地产市场平稳健康发展，现就进一步加强房地产市场秩序整治工作通知如下：

　　一、工作目标

　　依法严厉打击房屋销售、租赁市场违法违规行为，重点针对近期群众反映强烈的机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市、群租房治理等问题，依法从严惩处，形成高压态势，规范市场秩序；引导房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员增强守法意识，自觉守法守规经营，共同营造良好市场环境；切实解决群众关切的问题，推动解决重点民生诉求，研究形成巩固成果、防止问题反弹的日常管理长效工作机制，确保房地产市场平稳健康发展。

　　二、整治安排

　　以群众反映、媒体报道、舆情关注为线索，结合“每月一题”工作要求，综合采取集中约谈、巡检暗访、“双随机”抽查、专项检查、联合执法、重点复查等方式，对房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员违法违规行为，坚决予以打击治理、从严惩处、公示曝光。对违法违规中介机构，从严惩处直至“停店、停网、停业”（门店停业整改，暂停房源信息发布和网签，取消从业资格纳入黑名单）。

　　整治工作即日起至年底结束。4月底前，市、区住建（房管）部门做好统筹部署，加大培训宣贯，形成治理声势。5月至6月底，全面开展重点整治，依法从严惩处，分批公示曝光，取得治理成效。下半年持续深入开展整治工作，查漏补缺，巩固提升整治成效，研究长效监管机制。

　　三、整治重点

　　（一）新房销售方面

　　1。无证售房。查处开发企业未取得商品房预售许可证、未办理现房销售备案手续，收取购房款、首付款、订金、诚意金、预付款或以借款、抵押房等形式变相违规收取购房款的行为。重点对资金链紧张存在经营风险、手续不全急于销售回款的开发项目加强日常巡查。通过多种渠道加大对无证销售危害的宣传力度，明确告知购买未取得销售许可房屋可能存在的风险隐患和法律责任。

　　2。不实宣传。继续加大对项目围挡、路边广告，销售现场沙盘、楼书、户型图等不实宣传的查处力度。主要包括：违规宣传学区房、综合医疗、轨道交通等配套设施；样板间展示内容与规划设计及合同约定不符，重点查处 “限房价、竞地价”“装配式”项目样板间和装修标准不一致行为；补充协议中约定宣传广告及销售人员的沟通承诺不作为合同邀请要约的行为；商品房预售广告中未明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位置、商品房预售许可证编号；售楼场所公示信息不全或公示虚假信息的。其中，构成虚假广告线索的，移转市场监管部门查处。

　　3。合同欺诈和不平等条款。对改变和修改《北京市商品房预售合同示范文本》相关条款、商品房买卖合同补充协议约定减轻或免除开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的行为进行重点查处。重点检查违约赔偿不对等、擅自处分物业公共部位（公共绿地、公共部位）、擅自改变规划设计不通知买受人、延期交房不承担违约责任、宣传广告不作为合同邀请要约、除分摊以外的建筑物所有权归开发商所有、开发商有权使用公共部位做广告、合同与补充协议有冲突以补充协议为准、该列入交房条件的未列入交房条件等。

　　4。预售资金违规存取。检查违反《商品房预售资金监督管理办法》规定的行为，重点检查：未按规定收存、支取预售资金的；以收取其他款项为由逃避预售资金监管的；提供虚假证明材料申请使用预售资金的；未按规定向购房人贷款银行提供专用账户作为贷款到账账户的；其他违反预售资金监管规定的行为。对查实的违规行为严肃处理，对影响恶劣、社会反响强烈的典型案件公开曝光。

　　5。捆绑销售和违规分销。对开发企业捆绑车位、储藏间、装修等变相加价等行为依法查处。按照住房城乡建设部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）规定书面警示；约谈企业主要负责人；公开通报企业不正当经营行为；列入严重违法失信房地产开发企业名单；资质许可机关在资质审查中重点审核。禁止开发企业委托没有备案的经纪机构销售商品房，对违规销售的开发企业和经纪机构依法进行查处。

　　6。违规“工改住”、“商改住”销售。重点检查违规工改住、商改住项目是否存在无证施工、擅自拆改、经纪机构参与出租销售等行为，对发现的此类行为依法进行行政处罚，同时依据《关于进一步加强产业项目管理的通知》将相关线索移送规自部门。

　　（二）存量房销售方面

　　7。借学区房等炒作房价。检查经纪机构是否渲染烘托成交信息，引导出售方随意提高报价；是否向出售方和看房客户散布房源紧缺、房价上涨信息；是否以“学区、学区房、学区名额”等为名宣传推广房源；是否在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章等行为；展示房源价格是否与业主书面委托价格一致；是否发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。

　　8。信贷资金违规购房。检查经纪机构是否向购房人推介或怂恿违规使用经营贷、信用贷等金融产品购房；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，是否要求购房人书面承诺购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。

　　（三）住房租赁方面

　　9。房屋租赁合同备案。检查从事住房租赁居间、代理或住房租赁经营活动的房地产经纪机构、住房租赁企业办理住房租赁合同备案情况。重点检查合同备案是否及时，信息是否真实准确，发布的房源信息有无业主签署的委托书，住房租赁企业是否完成收房合同备案。

　　10。违法群租房、短租房。重点围绕医院学校、市场商圈、产业园区、交通枢纽周边等违法群租集中区域以及集中小区开展整治工作，持续加大违法群租房执法检查力度。会同相关部门，加强我市尤其是核心区短租住房联合监管执法，线上与线下相结合，线上抽查各平台短租住房信息发布情况，线下到企业办公场所现场检查。

　　11。群众投诉反映集中租赁中介。重点检查房屋租赁中介机构被投诉的问题是否涉嫌违法违规，对于存在侵占、挪用客户交易资金和以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或强制交易等违法行为的，立案处罚。对于存在威胁恐吓承租人等涉嫌违法犯罪行为的，应及时移转公安部门查处。对多次无法取得联系、存在违规收费等涉及其他行业主管部门的违法行为，应依法按责及时移送相关部门。对日常监管中，群众投诉强烈、违法行为较多且无法联系或拒不改正的租赁中介企业，暂停信息公示并要求互联网平台暂停企业房源发布，待整改完成后恢复。

　　（四）网络房源信息发布方面

　　12。虚假、违规房源信息发布。对发布我市房源信息的主要互联网平台、房产网站进行定期检查，对检查中发现的违规、虚假房源信息第一时间要求平台下架，并对发布违规房源信息的经纪机构、住房租赁企业限制房源发布，依法处罚。

　　四、工作要求

　　（一）提高思想认识，加强组织领导。各单位、各部门要高度重视此次房地产市场专项整治工作，牢固树立维护首都房地产市场和谐稳定的大局意识，将群众反映强烈、市委市政府高度关注的房地产市场领域违法违规问题作为联合检查工作重点，切实回应社会关切，强化组织领导，合理调度执法力量，认真抓好工作落实。

　　（二）密切协同配合，形成工作合力。强化与属地市场监管、公安、税务、金融监管等职能部门协作配合，细化专项工作方案，加强工作任务部署，加大排查整治力度。问题突出的地区要组建联合执法队伍，推动重点难点问题的解决，形成条块结合、群防群治的工作格局。对涉及跨地区、跨部门的问题，不推诿、不扯皮，勇于担当、主动作为，共同解决突出问题。

　　（三）严格依法查处，形成震慑态势。对机构及从业人员违法违规行为及时立案查处，加强与市场监管、公安部门沟通协调，建立完善跨部门信用约束、联动响应机制，探索建立联合惩戒机制，加大企业的违法成本，努力形成“一处违法、处处受限”的信用监管格局。建立机构和人员违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。注重收集典型案例，总结经验做法，主动开展宣传教育，形成治理声势。

　　（四）加强信息报送，加强督导指导。各区、各有关部门确定专门人员负责专项整治工作，并将联系表（附件）于4月26日前报送至市住房城乡建设委，同时按照整治时间阶段，加强情况反馈和信息报送。各区、各部门要就治理工作中遇到疑难问题定期召开会议研究解决，遇到重大突出问题和重大突发情况要及时做好上报工作。市住房城乡建设委将组织专项督查，督导检查各区住建（房管）部门落实情况。

　　北京市住房和城乡建设委员会

　　2021年4月20日