900万年薪的凌克，交出的答卷亮眼吗？

本网讯_：900万年薪的凌克，交出的答卷亮眼吗？

　　出品丨公司研究室

　　文|曲奇

　　董事长凌克的年薪，在A股地产公司董事长中排名靠前，Wind显示，2019年位于第4，仅次于的蒋思海，的陈锦石，万科的郁亮。2020年，凌克年薪943万，比2019年小幅下降了36万。

　　每年，凌克都会在年报中发一封《致股东》信。面对2020年房地产行业所处的艰难环境，凌克在信中写道：2020年为股东交上了一份亮眼的答卷。

　　凌克的答卷亮不亮眼，要分两面来看。在负债端，金地“三道红线”一线未踩，是个优等生。但是利润端，金地有盈利走弱的趋势，毛利率骤降7%，净利润增速3.2%，较2019年回落21个百分点。

　　毛利率骤降7个百分点

　　凌克曾坦言，每年交年报的时候都觉得诚惶诚恐的，因为压力很大。2020年的股东信，凌克自信地写道：“为股东交上了一份亮眼的答卷”。

　　2020年，金地集团销售额2427亿，同比增长15%；收入839.82亿，同比增长32.42%；归母净利润103.98亿，同比增长3.20%，规模和利润双增长。

　　但拆开来看，2020年，金地收入增速32.42%，较2019年增长7.33个百分点；归母净利润增速3.20%，较2019年回落21.21个百分点。收入加速增长的情况下，净利润增速显著放缓，也预示着成本增速加快，金地的钱都花在哪了？

　　2020年，金地成本561.69亿，同比增长49.65%，高于32.42%的收入增速。过高的成本导致毛利率显著下滑，由40.50%下降至32.86%，减少了7.64个百分点。

　　2020年，地产公司的毛利率下滑是行业共性，就曾在业绩会上谈到毛利率下滑的问题，他们指出这是由16、17年拿地成本过高所致。

　　地产公司拿地、销售和结算的周期具有错位性，比如16、17年行情好的时候，当时拿地价格高，新房销售均价也上涨，卖的又是之前低价买来的地块上的房子，结算时毛利率自然增长；反过来，近两年受政策调控，销售均价增长放缓，卖的又是高价买来的地，导致毛利率下滑。2015年以来，金地的毛利率先增长后下滑，2018年最高曾达42.68%。

　　然而，2018年，金地全年拿地额1000亿，拿地面积1072万平方米，对应的拿地均价为9328元/平方米，较2017年增长21.3%。金地2018年高价买的地恐怕还要花一段时间去消化。考虑到2021年以来，地产建筑成本中的钢筋、水泥价格上涨，以及还可能继续的上涨趋势，金地以及地产行业的毛利率大概还会继续承压。

　　“虚胖”的规模和利润

　　销售额一直是衡量地产公司规模大小的重要指标，金地2020年财报中提到，公司追求总规模和利润总额持续均衡增长。

　　作为曾经的“招保万金”的一员，金地在发展路上被万科、保利甩开了一大截。2012年，万科、保利的销售额分别为1412亿、1017亿，而金地只有342亿。

　　为了重回头部梯队，金地在2014年提出“加快周转、做大规模、提高ROE”的经营导向。自此金地的规模实现了快速扩张，两年时间达到千亿规模，五年时间实现双千亿规模。2014年到2020年，金地销售额年复合增长率30.6%。

　　金地实现规模快速扩张的主要方式之一，便是与其他地产商合作开发项目，降低权益占比。2015年，金地权益拿地面积在总拿地面积中占比只有39%，较2014年骤降31%。2016年至今，金地权益土储占总土储比例一直维持在50%左右。中指研究院报告显示，2019年代表房企土地储备权益占比60%，金地的权益土储占比在行业中偏低。

　　与其他房企合作，这样做既可以分散风险，还可以用较少的金额撬动较大的规模。不过，这同样会导致销售金额中权益占比低，利润要被合作公司分走一部分，总规模和总利润均有“虚胖”之嫌。

　　2014年以来，金地的年报中从未公布过权益销售额以及销售回款数据，有行业分析人士认为，权益占比低会导致回流到公司的现金少。

　　根据过往的数据，2017年金地房地产结算收入336.6亿，较上年下降35.6%。然而，2012年以来，金地的总销售额持续增长，2017年结算收入的下滑，或许与2015年拿地的权益占比过低相关。

　　至于总利润方面，2020年，金地净利润总额152.41亿，同比下滑1.45%。此外，2017年到2019年，金地少数股东净利润增速分别为16%、52%、35%，归母净利润增速分别只有9%、18%、24%。土地储备中偏低的权益占比，虽然帮金地实现了规模上的增长，但上市公司股东并没有占到太多便宜。

　　进一步提升ROE有难度

　　执行董事长朱荣斌曾说，房企的规模、利润与债务这三个指标，就好比一个“不可能的三角”，从理论上是不能完全兼顾的。

　　房企很难做到“两手抓”，既要规模和利润增长，又要让负债平稳。过去几年，金地集团的规模和利润在增长，有息负债及负债率也随之增长。

　　2020年末，金地剔除预收款项后的资产负债率为68.51%，净负债率为62.53%，非受限现金短债比为1.21，“三道红线”一线未踩，属于“绿档”房企。凌克在业绩会上称，金地历史上从未突破过“三道红线”指标。但需要注意的是，剔除预收款后的资产负债率与70%的红线仅一步之遥。

　　此外，2020年末，金地有息负债规模为1130亿，较2019年末增长19.2%，超过了“绿档”房企15%的有息负债规模增速。金地管理层说，未来将会把债务增速将控制在15%之内，管控负债规模的增长。

　　2020年，凌克在一个直播论坛上说，以往那种依靠高杠杆、高周转在短时间内规模爆发性增长的年代已经过去。在毛利率和净利率下滑的行业趋势下，提高表内外负债已很难大幅提高房企收益。

　　金地2020年财报中提到，“2021 年，公司将提升住宅开发主营业务的经营效率，提升盈利能力，从而进一步提升ROE。”2020年，金地加权ROE18.55%，较2019年下滑1.59个百分点。

　　总体来看，金地是一个债务管控的优等生，但当周转达到极限、融资增速受限，且行业净利率下滑的大环境下，金地想进一步提高ROE颇具挑战。

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本网讯_：对美股两类重量级玩家的调查 得出同一个危险信号

　　：对美股两类重量级玩家的调查，得出同一个危险信号

　　周三美股结束两连跌，三大指数悉数收涨。但日前两项对美股不同的大资金玩家的调查，却不约而同地发出同一个信号——美股似乎存在放量下跌的危险。

　　1 百万富翁投资者回归“囤”现金

　　根据CNBC独家分享的一项新的电子交易调查显示，4月初，拥有至少100万美元可投资资产的富裕投资者对股票的乐观程度不如2021年初。

　　这项调查是在4月1日至12日进行的，当时美国主要股市纷纷创下新高。百万富翁投资者的整体信心下滑，表示看空的受访者数量上升了6个百分点，从36%升至42%。调查中一个令人惊讶的发现是，储蓄现金的受访者数量几乎翻了一番，从7%增至16%。

　　尽管如此，这些富有投资者中的多数（58%）仍然看涨。

　　一些富裕的投资者担心股市会回调，他们正通过持有现金来保护收益。与此同时，对市场动荡发出警告的机构部门数量也在增加。全球最大的资产管理公司全球固定收益首席投资官兼全球配置主管Rick Rieder周二警告称：

　　“市场感觉有点泡沫……上周的平静有点可怕。”

　　尽管他解释说，这是“最令人兴奋的投资时机”，但他指出，在“什么都买”的心态下，贝莱德已稍变得谨慎。Rieder警告说：

　　“美联储做得过头了……为什么股市会上涨？为什么美国国债会上涨？为什么大宗商品会上涨？在过去的50天里，大约7000亿美元从财政部进入了金融系统，流动性太多了，现在的市场上没有任何价值。”

　　不仅仅是贝莱德，、、德意志银行和也加入了警告泡沫市场的行列，表明波动性可能即将飙升。

　　威尔希尔5000总市场指数——衡量在美国交易活跃的所有美国股票市值的市值加权指数，自疫情以来翻了近一倍。

　　2 机构投资者带头，美股多日被抛

　　根据美国银行最新的数据，上周，该行的机构客户净卖出了52亿美元的美国股票，为5个月来最大的资金流出，也是历史上第五大流出量——而这恰逢标准普尔500指数创下新高。

　　根据以前周度资金流数据出现此等规模流出之时的市场表现，美银计算得出，次周的平均回报（中值）为-1%，录得负回报的概率为75%。

　　因此，至少从经验数据来看，短期内股市不会有什么好兆头，甚至可能意味着，一些高频交易员将开始做空。

　　随后，高盛的对冲基金部门也录得3月18日以来的最大净卖出，做空和做多的比例是2比1。

　　更值得注意的是，高盛指出，美国股票过去连续两天遭到净抛售，而过去8天里面有7天也是抛售状态，在全球各地区净抛售标的中，北美占超过90%。

　　20日当天，宏观产品（股指和ETF组合）和单股分别占净卖出总额的70%和30%。但最近的大部分抛售是由单股驱动的，从4月8日至16日，它们占净卖出总额的80%以上。

　　高盛账户上的美国ETF空头上涨了2.75%，创下近两个月来的最大单日涨幅。

　　在11个板块中，有8个板块净卖出，占主导的是信息科技、消费品、金融和房地产。

　　对冲基金的杠杆率仍接近历史高位，尽管最近多空比率的下降表明基金经理正变得更加谨慎一些。

本网讯_：缅甸国务资政昂山素季涉嫌违反《国家机密法》一案再次开庭

　　：缅甸国务资政昂山素季涉嫌违反《国家机密法》一案再次开庭 来源：央视新闻

　　央视新闻4月22日消息，当地时间4月22日，缅甸国务资政昂山素季涉嫌违反《国家机密法》一案在仰光东区法院再次开庭，该案曾于4月8日首次开庭。据缅甸民盟为昂山素季指派的律师团队中负责此案的散玛腊纽律师称，昂山素季与其澳大利亚籍经济顾问肖恩·特纳尔共同面临此项指控。

　　该案于当天上午以视频方式开庭，但是由于散玛腊纽律师尚未获得授权书，因此虽然提前到达法院，但是无法出席庭审。此案将于5月6日再次开庭。

　　目前，国务资政昂山素季面临六项指控，其中五项指控在内比都泽布迪瑞法院审理，主要包括违反《缅甸进出口法》第8条、《缅甸电信法》第67条、《刑法》第505条以及两人指控其违反《缅甸自然灾害管理法》第25条；一项指控在仰光东区法院审理，内容主要为违反《缅甸国家机密法》第31条。由于面临起诉较多，律师团队准备申请八位律师为昂山素季代理，目前其中六位律师已经获得授权书。

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